来源：新黄河
万柳书院，一度被认为是北京豪宅的“天花板”，如今因成不良债权的抵押物引发关注。
去年5月，万柳书院的一处约300平方米的房产进入司法拍卖，最终以1.09亿元成交，单价达到约36.47万元/平方米。在社交短视频平台上，也曾多次出现“万柳书院少年”的段子。
万柳书院。
(资料图片)
近日，京东拍卖平台上发布的北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（以下简称“赫华恒瑞”）不良债权转让项目引发关注。公告显示，赫华恒瑞这笔不良债权的抵押物为万柳书院的住宅，债权总额46.9505亿元，处置主体为中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称“信达公司”）。
根据京东拍卖平台上的信息，抵押物中有75套未售万柳书院住宅，根据上述债权金额，核算下来这些住宅均价超过6000万/每套。信息中还标明，中赫集团有限公司（以下简称：中赫集团）是共同债务人，中赫置地有限公司（以下简称：中赫置地）、中赫集团有限公司实际控制人周金辉及其配偶为提供连带责任保证。
截至5月18日，已经有2万人次的围观，61名意向人。但据网传消息，这些住宅大都已出售并有业主入住，而在北京市住建系统中，也可以查到抵押中的房产有的显示为已签约状态。
顶级豪宅变身抵押物，到底发生了什么？近年来，背后的中赫集团又遭遇了什么困局？
顶级豪宅的前世今生
“万柳的墙，西宸的缸，霄八的顶，融创的湖，紫辰院的树，北平府的院子住着谁”，在北京流传的这段顺口溜中，不难看出万柳书院在豪宅中的地位。
万柳书院位于北京的教育高地海淀区，周边有不少知名学府，在中赫集团官网上，对于万柳书院项目的描述中也提到，“中关村三小、人大附中等稀缺教育资源近在咫尺。”
时间回到2012年7月，北京市海淀区万柳地块进入现场竞价拍卖程序，最终中赫置地通过46次现场竞价以及327轮激烈的回购房面积竞报，以总价26.3亿元、楼面价4.42万元/平方米、溢价率40.9％，拿下该项目。当年，中赫方面也表示，楼面地价达到4.42万元/平方米，刷新了当年北京单价“地王”纪录。
根据媒体报道，2015年1月，万柳书院现房开售，首批132套房源均价14.5万元/平方米，产品为205-558平方米的三居至五居。一套房的起步价约为3000万元，部分产品达到7000万元。
豪宅单价纪录上，也常常在万柳书院的报道宣传中提及。根据中赫集团官网信息，2015年过半，北京单价10万元/平方米以上住宅的历史纪录已经被打破，新的纪录创造者是中赫置地开发的万柳书院项目。而以前的纪录保持者同样来自中赫置地——钓鱼台七号院。
阿里法拍网上被拍卖的万柳书院房产。
从当年的单价“地王”到单价“楼王”，此后的万柳书院也一跃成为北京的豪宅象征。最近一次备受瞩目的豪宅交易发生在去年5月，阿里法拍网显示，万柳书院于2022年5月14日先后拍出两套房产，合计成交价约1.85亿元。其中一套房产在5503万元起拍价的基础上，翻了近两倍，最终成交价1.09亿元，单价达36.47万/平方米，刷新北京法拍房成交纪录。坊间有消息传，竞买者为金山办公前董事长葛珂。新黄河记者在阿里法拍网上也注意到，万柳书院也有多个参与拍卖的车位，其中价格最高的起拍价为353.68万元。
阿里法拍网上被拍卖的万柳书院车位。
链家网上显示，万柳书院3月份参考价27.3025万元/平方米，暂无在售房源。海淀区一位房产销售经理告诉新黄河记者，目前所代理的均是万柳书院的二手房。
不过，近年来中赫集团尤显低调。在一次公开报道中，中赫集团也表示已由“高端住宅开发商”向“高端物业开发和持有运营商”转型。
困局待解的中赫集团
赫华恒瑞不良债权转让项目的公告显示，截至2023年1月31日，债权金额为46.9505亿元，其中债权本金37.5亿元。万柳书院小区是赫华恒瑞名下现在唯一开发和销售的楼盘，属于现房销售，已售房产已经正常交房和入住。
赫华恒瑞不良债权转让项目公告
公告中还提到，本项目到期日为2025年3月份，债务人曾存在逾期等违约情形，并以主债务人名下位于北京市海淀区万柳华府北街9号院（万柳书院）的住宅、商业服务用房以及车位作为抵押物。
上述提到的中赫集团正是万柳书院背后的开发商。根据公开信息，中赫集团创立于2005年，致力于高端地产、商业开发、文旅体育等产业。在高端地产界，中赫集团打造过多个豪宅标杆，其中就包括位于北京的北纬40度、钓鱼台7号院等。
天眼查信息显示，北京赫华恒瑞房地产开发有限公司成立于2009年，注册资本5008万元，是中国信达成员。2019年时，中赫集团、中赫置地等已经退出赫华恒瑞股东行列，目前，中国金谷国际信托有限责任公司成为唯一股东。
为了解决资金问题，引入信托公司入股融资，在商界这样的做法并不少见。然而此次万柳书院75套住宅被抵押也昭示着中赫集团的债务危机并不轻松。
天眼查信息显示，2023年4月，赫华恒瑞成被执行人，被执行总金额超过2000万元；2022年9月以来，中赫集团多次成为被执行人，被执行总金额超过8.9亿元，两次成失信被执行人；2022年9月以来，中赫置地同样多次成为被执行人，被执行总金额超过9.3亿元，同时两次成为失信被执行人。今年2月，中赫置地及法定代表人周金辉还被北京市朝阳区人民法院下达限制消费令。
可以看到的是，中赫集团正在经历一场债务危机。
另一个备受关注的原因，源于中赫集团对体育的投资，公开资料显示，2016年年底，中赫集团布局体育产业，对北京国安足球俱乐部增资35.5亿元，获得64%股权，成为该俱乐部第一大股东，并于2021年全资持有。2017年，北京国安足球俱乐部也正式更名为北京中赫国安足球俱乐部。同时，中赫集团还是崇礼太子城冰雪小镇的投资运营商。根据天眼查信息显示，冰雪小镇的投资主体中赫太舞（张家口崇礼）文化旅游有限公司也多次成被执行人，相关资料还显示，因为资金问题，其股权也被质押。
被抵押的豪宅，何去何从？
超过46亿元的债权总额，并非小数目。值得注意的是，此次京东拍卖上的信息显示，75套万柳书院小区住宅并非是竞价拍卖，而是资产推介招商。有业内人士分析，此项目真正实现交易，难度较大。而根据凤凰网《风暴眼》的报道，一位熟悉万柳书院房产交易的知情人士表示，这75套房产绝不会像传言所称最终走向“法拍”，因为房屋早已出售，业主也已经全额缴纳房款。
有媒体报道，75套住宅中有至少15套在北京市住建委网站显示已网签。新黄河记者在北京市住建委官网查询发现，在75套作为抵押物的万柳书院住宅中，确有房产已经显示为已签约状态。以2号楼为例，1单元401、501显示在抵押公告中，在北京市住建委官网上，这两处房产显示已签约。
北京市住建委官网，万柳书院2号楼楼盘表。
被抵押的75套万柳书院住宅。
根据第一财经报道，有房产中介表示万柳书院前两年就卖完了，客户交完钱、大部分已经入住了。但是开发商之前把这70多套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。也有媒体消息，中赫集团与信达公司正在进行协商，估计近期内会有协商结果。新黄河就此多次拨打中赫集团和信达北京分公司的对外电话，均未接听。
上海秦兵（北京）律师事务所律师刘清告诉新黄河记者，房产作为抵押物登上法拍公告的情况并不少见。刘清介绍，在代理的房产案件中，确实有不少开发商以抵押房产来缓解资金紧张，待收到业主的房款后，为了资金周转并不马上用于解除抵押，造成业主收到的房产依然处于抵押状态；同时也有房产已经网签，但没有备案，或是此前开发商已经把房产抵押的情况。而房产在转移登记之前，所有权依然属于开发商，业主网签只是一种预告登记，只是准物权，并非真正的物权。遇到房产被开发商抵押和被拍卖的情况，对于业主来说可以寻求法律帮助，并向开发商提出执行异议。
在今年4月20日起执行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中也提到，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
新黄河记者：李运恒
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